Вопрос возник на встрече 21 августа в Ташкенте, где представители Олий Мажлиса, УзЛиДеП, Министерства юстиции, АУГА и Палаты риелторов разъясняли специалистам рынка положения нового закона.

Поводом для дискуссии стала разница в статусах "риелтора" и "агента по недвижимости". Согласно закону, риелтором считается физическое лицо, имеющее квалификационный сертификат, тогда как агентом может быть индивидуальный предприниматель или самозанятое лицо, осуществляющее риелторскую деятельность в установленном законом порядке.

Одна из участниц встречи, генеральный директор риелторской компании из Ташкента, обратила внимание, что такая формулировка потенциально позволяет не проходить государственный экзамен и не получать квалификационный сертификат, а зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя.

Представитель АУГА с такой трактовкой не согласился. Он объяснил, что возможности агента по недвижимости существенно ограничены: ему разрешены только информационно-консультационные услуги, тогда как посредничеством, то есть непосредственным участием в сделке, заниматься нельзя. По его словам, именно это разграничение является принципиальным. Многие участники рынка по инерции считают, что раз в законодательстве существует статус агента по недвижимости, он может выполнять все виды риелторских услуг. Однако новый закон этого не предусматривает. Ранее риелтор, зарегистрированный в качестве индивидуального предпринимателя, действительно мог заниматься посредничеством, но нормы были изменены.

При этом участники встречи указали на практическую проблему с контролем. Если индивидуальный предприниматель фактически занимается посредничеством, но оформляет отношения с клиентом как договор на информационно-консультационные услуги, возникает вопрос, каким образом отличить законную деятельность от попытки обойти требования закона.

"Как мы здесь будем бороться?" — спросила участница встречи.

Представитель АУГА признал наличие такой проблемы, однако связал ее не столько с самим законом, сколько с тем, что действующие отраслевые стандарты по посреднической деятельности пока не приведены в соответствие с новыми нормами. После принятия закона стандарты должны быть пересмотрены и доработаны.

Предполагается, что отдельный стандарт по посреднической деятельности позволит четко определить права и обязанности как риелтора-предпринимателя, так и агента по недвижимости. Это, в свою очередь, должно дать контролирующим органам формальную основу для разграничения информационно-консультационных услуг и посредничества, замаскированного под такую деятельность.

Председатель Палаты риелторов Узбекистана призвал представителей отрасли не перекладывать решение проблемы исключительно на государственные органы. По его словам, возникающие вопросы о контроле и возможностях обхода требований отражают реальное состояние рынка.

Он отметил, что законодательство может быть несовершенным, поэтому регулирование отрасли постепенно должно переходить к саморегулированию профессионального сообщества. По его оценке, существующий беспорядок на рынке является общей ответственностью самих участников отрасли, а не только регулятора.

Председатель Палаты также сослался на смежные решения и указы президента, в том числе связанные с развитием безналичных расчетов. По его словам, уже предусмотрены механизмы, позволяющие органам налоговой службы совместно с представителями Министерства занятости и сокращения бедности проверять, оформлен ли фактически работающий человек в официальном штате организации.

В связи с этим, по его словам, практика, когда риелторские компании оформляли помощников риелторов по гражданско-правовым договорам, чтобы обходить требования к найму, больше не должна оставаться незамеченной. Подобные договоры также подлежат отчетности в соответствии с новым Налоговым кодексом.

Вместе с тем окончательно решить вопрос с разграничением полномочий риелтора и агента пока невозможно. Участникам рынка еще предстоит совместно разработать национальные стандарты, которые определят, какие услуги вправе оказывать представители каждого из двух статусов.

Председатель Палаты риелторов считает, что на эту работу потребуется от одного до двух-трех месяцев интенсивного взаимодействия профессионального сообщества и государства.

Таким образом, потенциальная лазейка заключается не в прямом разрешении агентам заниматься посредничеством, а в сложности доказать, что под видом информационно-консультационной услуги фактически оказывается запрещенное законом посредничество. Пакет отраслевых стандартов, который должен закрыть этот пробел на практике, еще предстоит разработать.