Закон впервые устанавливает единые правила реализации проектов градостроительной реновации — от определения территорий и проведения общественного обсуждения до согласования с собственниками, выплаты компенсаций, переселения, привлечения инвесторов и контроля за исполнением проектов.

Документ вступает в силу через шесть месяцев со дня его официального опубликования. Исключение составляют отдельные нормы, для реализации которых правительству и другим органам поручено в течение двух месяцев утвердить подзаконные акты и порядки.

Что такое градостроительная реновация

Цель реновации — обновление устаревшего жилья и неэффективно используемых территорий, приведение зданий и сооружений в безопасное, удобное и энергоэффективное состояние, а также формирование комфортной городской среды.

Закон предусматривает три основных вида работ в рамках реновации:

реконструкцию объекта без изменения основных конструкций;

снос существующего объекта и строительство на его месте нового здания той же категории;

создание зелёных территорий и других территориальных зон.

В законе отдельно подчёркивается, что реновация должна проводиться с соблюдением прав собственников, на основе добровольности, открытости, прозрачности, равенства, неприкосновенности частной собственности, недопущения ущерба окружающей среде, социальной и экономической эффективности, а также энергоэффективности.

Какие территории могут попасть под реновацию

Реновация будет проводиться на основании генеральных планов населённых пунктов и комплексных программ. Зона реновации должна определяться с учётом градостроительной документации, состояния объектов, инженерной и социальной инфраструктуры, транспортной доступности, экологических факторов и влияния проекта на жизнь населения.

Предложение о реновации может быть внесено, если на территории расположены устаревшие, непригодные для проживания или использования, аварийные жилые и нежилые объекты, а также при наличии обстоятельств, серьёзно влияющих на социальную жизнь населения этой территории

При этом закон устанавливает ограничения. В проекты реновации нельзя включать объекты и территории, имеющие особое историческое, культурное, социальное или экономическое значение, а также места, которые должны сохраняться в силу законодательства об охране культурного наследия и иных норм.

В документе также указывается, что при планировании реновации необходимо учитывать зелёные зоны (минимум 25% зоны), экологическую устойчивость территории, социальные потребности жителей, транспортную и инженерную нагрузку (если нагрузка превышает, необходимо обновить и коммуникации), а также доступность школ, детских садов, медицинских и других социальных объектов.

Проект реновации может быть инициирован тремя способами:

по инициативе правообладателей — собственников жилья, нежилых помещений или других объектов недвижимости;

по инициативе третьих лиц (физлиц, которые не проживают на постоянной основе в зоне реновации), включая инвесторов.

Если инициатором выступает государство, предложение могут внести районные или городские хокимияты, государственные органы либо подведомственные им организации. Если инициатором выступают собственники, они должны подготовить предложение и концепцию проекта. Третьи лица также могут предложить проект, но дальнейшая реализация будет зависеть от прохождения установленных процедур.

На начальном этапе разрабатывается концепция проекта реновации. В ней должны быть отражены предполагаемые границы территории, объекты, подлежащие обновлению, возможные параметры строительства, источники финансирования, предварительная оценка влияния на население, инфраструктуру и окружающую среду.

После этого проект должен пройти общественное обсуждение с участием правообладателей.

Что будет включать программа реновации

После прохождения обсуждения и получения необходимого согласия разрабатывается программа реновации. Она должна включать:

перечень жилых и нежилых объектов, подлежащих реконструкции, сносу или новому строительству;

информация об инженерной, транспортной и социальной инфраструктуре;

данные о правообладателях, которые получат жильё в будущей новостройке, а также порядок временного их размещения в домах и выплаты арендных платежей;

сведения о потенциальном инвесторе и источниках финансирования;

при недостаточных источниках финансирования — инвестпрограмма по привлечению средств третьих лиц на условиях пропорционального распределения прибыли в равных долях;

Программа утверждается в зависимости от уровня проекта — местными кенгашами, Жокаргы Кенесом Каракалпакстана, областными или Ташкентским городским кенгашами в течение месяца. Затем они направляют проекты в республиканский и региональные советы по реновации для включения в программу реновации.

Проект реновации, инициированный государством или правообладателями, после включения в программу реновации реализуется через конкурс по отбору наилучшего предложения для определения потенциальных инвесторов и строительных организаций. Конкурс может проводиться с разделением территории на лоты.

Как будет проходить общественное обсуждение

Закон предусматривает обязательное открытое обсуждение с правообладателями. Оно должно быть проведено инициаторами проекта в течение двух месяцев после разработки концепции реновации. Сам проект также должен быть размещён для обсуждения минимум на 15 дней на портале нормативных актов.

Не менее чем за семь дней до обсуждения правообладателям должны направить письменные уведомления с указанием времени и места встречи. Информация также публикуется на электронной платформе «Шахарсозлик реновацияси», сайте районного или городского хокимията, в СМИ и на сайтах госорганов в соцсетях.

Обсуждение организуют инициаторы проекта с участием представителей местной исполнительной власти. Весь процесс должен фиксироваться на аудио и видео. В ходе встречи хокимият обязан разъяснить правообладателям цели, условия и перспективы реновации соответствующего жилого или нежилого объекта и прилегающей территории, а также выслушать их мнения.

По итогам обсуждения составляется протокол. В нём указываются место и время встречи, состав участников, повестка и высказанные мнения. К документу прилагаются список участников, а также аудио- и видеозапись обсуждения. Протокол подписывают инициатор и все участвовавшие правообладатели или их представители. Его оригинал направляют в хокимияты.

Концепция проекта может быть внесена в программу градостроительной реновации только при наличии нотариально заверенного согласия не менее четырёх пятых правообладателей каждого объекта (80%).

Исключение предусмотрено для многоквартирных домов, признанных аварийными или опасными для жизни и безопасности граждан: такие дома могут быть предложены для включения в программу даже без поддержки 80% правообладателей.

Согласие жителей: какой порог установлен

Один из ключевых вопросов закона — согласие собственников.

Для включения территории в программу реновации требуется письменное нотариально подтверждённое согласие не менее четырёх пятых правообладателей, то есть 80% собственников объектов, расположенных на территории предполагаемой реновации.

Если в зону реновации входит многоквартирный дом, действует тот же принцип: необходимо согласие не менее 80% собственников помещений. При этом закон предусматривает проведение открытого обсуждения с жителями и другими правообладателями.

Однако согласие 80% не означает автоматический снос. После утверждения программы с каждым собственником должен быть заключён отдельный договор о компенсации либо об участии в проекте. Без урегулирования прав конкретного собственника его имущество не может быть просто изъято или снесено административным решением.

В Узбекистане проекты реновации жилья планируется реализовывать при согласии около 80% собственников, хотя изначально планировалось согласие 100% жильцов.

«Да, есть понятие права собственности, но нельзя, чтобы из-за одного человека страдали все остальные», — сказал глава Комитета по урбанизации.

Компенсации: жильё, деньги или другой объект

Закон определяет, какие виды компенсации должны предоставляться правообладателям в рамках реновации. В их числе — рыночная стоимость жилых и нежилых объектов, если компенсация выплачивается деньгами, рыночная стоимость права на земельный участок, а также многолетних деревьев, расположенных на нём.

Кроме того, правообладателю должны возместить расходы на переезд и временную аренду другого жилого или нежилого помещения. Компенсация также включает упущенную выгоду за два года, которую он мог бы получить от использования земельного участка и находящихся на нём объектов, а также другие расходы и убытки, предусмотренные соглашением.

Размер компенсации определяется соглашением между правообладателем и Дирекцией, а при отсутствии договорённости — судом. Дополнительно правообладателю выплачивается 12% от суммы компенсации за неудобства, связанные с реновацией.

Если у человека нет документов на жильё, но он добросовестно, открыто и непрерывно владел им 15 лет и платил налоги, стоимость объекта также возмещается. Самовольно занятые земельные участки сначала должны попытаться легализовать.

Предусматривается несколько форм компенсации для собственников в следующей последовательности:

передача в собственность нового жилого или нежилого объекта, построенного на территории, где проводится реновация;

передача в собственность жилого или нежилого объекта в другом месте;

другие формы, предусмотренные соглашением.

Если собственнику предоставляется новое жильё, его площадь не должна быть меньше площади прежнего жилья. Новое жильё должно быть передано в состоянии, готовом для проживания, и в первую очередь должен предлагаться на нижних этажах.

Если компенсация предоставляется объектом в другом месте, он, как правило, должен находиться в том же районе или городе, где расположен сносимый объект. По выбору правообладателя жильё или нежилое помещение может быть предоставлено и в другом регионе Узбекистана.

Денежная компенсация выплачивается через банк в национальной валюте и в сроки, установленные соглашением.

После заключения соглашения объект недвижимости в установленном порядке передаётся дирекции. В соглашении указываются вид, размер и сроки предоставления компенсации, а также срок освобождения недвижимости после её полной выплаты или передачи. Этот срок отсчитывается со дня получения компенсации в полном объёме и не может превышать шести месяцев.

Если собственник должен освободить жильё до передачи нового объекта, дирекция проекта обязана обеспечить его временным жильём или компенсировать расходы на аренду.

Временное жильё должно быть пригодным для проживания. Если оно предоставляется в другом районе или не соответствует потребностям семьи, собственник может отказаться и самостоятельно арендовать жильё. В таком случае расходы на аренду должны компенсироваться в порядке, установленном соглашением.

Кроме того, закон предусматривает возмещение расходов на переезд и других убытков, связанных с переселением. Размер расходов на переезд определяется соглашением, а при отсутствии договорённости — судом.

Если строительство и передача затянутся более чем на 24 месяца, дирекция выплачивает пеню — 0,05% от суммы компенсации за каждый день просрочки.

Что будет с собственниками, которые не согласны

Закон исходит из принципа добровольности и неприкосновенности частной собственности.

Закон запрещает оказывать давление на правообладателя, если с ним не удалось заключить соглашение. Нельзя ограничивать его право распоряжаться недвижимостью, чтобы вынудить к подписанию документа.

В частности, запрещается отключать жилые, нежилые, производственные и другие здания от коммуникаций — воды, канализации, электричества, связи, отопления и газа. Также не допускается блокировать доступ к недвижимости или создавать условия, мешающие правообладателю нормально проживать и пользоваться своим имуществом.

Если часть собственников не согласна, вопросы компенсации и выкупа могут решаться в судебном порядке.

Закон предусматривает возможность обращения в суд, если соглашение с правообладателем не достигнуто либо если отсутствуют наследники, не оформлены права или имеются другие правовые препятствия.

При рассмотрении всех имущественных споров суд обязан обеспечить неприкосновенность права собственности и его гарантии.

До решения суда объект не может быть произвольно снесён.

Чтобы исключить конфликты между жителями и бизнесом, на первом этапе реновации будут участвовать государственные инвестиционные компании. Они должны довести долю согласных до 80%, решить споры с остальными и лишь затем выставить готовые участки на аукцион.

«После достижения этих 80% у инвестиционной компании появляется право действовать дальше. Оставшимся 20% она говорит: „Я договорился с 80% собственников, средняя цена за квадратный метр сложилась такая-то. У меня есть право обратиться в суд. Давай договоримся“. Тут есть и права 80% собственников. Да, есть понятие права собственности, но нельзя, чтобы из-за одного человека страдали все остальные», — сказал ранее глава Нацкомитета по урбанизации Шерзод Кудбиев.

Правообладатель сможет не только получить компенсацию, но и войти в проект реновации как участник.

Закон предусматривает возможность участия собственника в проекте в качестве лица, вносящего свою долю — например, имущество или имущественные права. В таком случае он может участвовать в распределении прибыли и убытков проекта в соответствии с соглашением.

Лицо, участвующее в проекте как долевой участник, может получить часть доли в объекте в виде компенсации.

Роль государства и фондов реновации

Для управления процессами реновации создаётся система государственных органов и фондов.

На республиканском уровне координацией будет заниматься республиканский совет по реновации. Кабинет министров утверждает порядки, связанные с реализацией проектов, распределением средств, деятельностью фондов, отбором инвесторов и контролем.

Местные кенгаши и хокимияты участвуют в определении территорий, организации общественных обсуждений, утверждении программ, координации работы с жителями и контроле за исполнением проектов.

Закон также предусматривает создание Республиканского фонда поддержки реновации и региональных фондов. Их средства могут направляться на разработку проектов, подготовку территорий, компенсации, реконструкцию или строительство объектов, а также на обновление аварийного и устаревшего жилья в районах, которые менее привлекательны для частных инвесторов.

Источниками фондов могут быть средства государственного бюджета, резервные фонды, средства международных финансовых институтов, доноров, а также другие источники, не запрещённые законом.

Для каждого проекта реновации может создаваться дирекция. Она выступает оператором реализации проекта и взаимодействует с собственниками, инвесторами, государственными органами и подрядчиками.

Дирекция организует оценку имущества, заключает соглашения с правообладателями, обеспечивает выплату компенсаций, временное размещение жителей, подготовку территории, контроль сроков и исполнение обязательств.

Именно дирекция будет заключать нотариальные соглашения с собственниками. В этих соглашениях должны быть указаны форма, размер и сроки компенсации, порядок передачи имущества, ответственность сторон и другие условия.

Закон также вносит изменения в Земельный кодекс, Жилищный кодекс и другие акты.

В Жилищный кодекс вводятся нормы о предоставлении компенсации гражданам, чьё жильё попадает в проекты реновации.

Переходные положения предусматривают, что после вступления закона в силу правительство, министерства, ведомства и местные власти должны привести свои нормативные акты в соответствие с новым законом.

В течение двух месяцев после вступления закона в силу Кабинет министров должен утвердить ряд положений, включая порядок работы республиканского и региональных фондов, порядок отбора инвесторов и строительных организаций, правила оценки объектов, механизм выплаты компенсаций и другие процедуры.

Закон также предусматривает, что в течение этого срока территории реновации, ранее переданные инвесторам, но используемые неэффективно или без начатого строительства, должны быть согласованы с правообладателями.

Если согласие не будет получено минимум от 80% правообладателей, выделенные земельные участки, а также жилые и нежилые объекты возвращаются в распоряжение районных или городских хокимиятов.

В начале марта стало известно, что закон о реновации, принятый депутатами в сентябре и переданный в Сенат, могут доработать. На пресс-конференции 5 марта министр строительства и ЖКХ Шерзод Хидоятов, обсуждая вопрос журналиста о судьбе документа, шёпотом сказал председателю комитета по урбанизации Шерзоду Кудбиеву, что Сенат мог вернуть законопроект, поскольку «невозможно получить 100% согласия населения». Этот фрагмент разговора попал в микрофон.

Документ предусматривал 100% согласие собственников жилья. Представители строительной отрасли отмечали, что переговоры нередко заходят в тупик из-за завышенных требований по компенсации, а проекты блокируются из-за отказа отдельных владельцев.

В этой связи рассматривались подходы, при которых после достижения согласия большинства (например, 70−80%) оставшихся собственников могли бы принуждать к продаже через суд или выкупать их имущество по средней рыночной цене уже совершённых сделок.