В результате государственные данные не отражают полную картину рынка, а различия между стоимостью объектов в реестрах и их рыночной стоимостью приводят к несправедливому распределению налогов между собственниками.

Сопоставление расчетов с кадастровыми данными выявило значительное расхождение. Квартиры в совокупности оценили в 426,7 трлн сумов, что почти в 7,4 раза превышает их кадастровую стоимость. Для частных домов соответствующие суммы составили 587 трлн и 39 трлн сумов, т. е. различаются примерно в 15 раз.

В интервью Spot директор Национального центра по массовой оценке недвижимого имущества Мухиддин Холмуродов рассказал, как устроена новая система и что она означает для рынка недвижимости.

директор Национального центра по массовой оценке недвижимого имущества при Агентстве по кадастру.

Основная цель массовой оценки — сформировать единый и объективный подход к определению стоимости недвижимости с учетом того, где она находится и какими характеристиками обладает.

Сейчас данные в государственных базах не всегда отражают реальную ситуацию на рынке. Например, две одинаковые по площади квартиры в разных районах города по документам могут стоить одинаково, хотя на рынке их цена различается в разы. Массовая оценка нужна, чтобы государство, люди и участники рынка получали более актуальную информацию о стоимости недвижимости.

Для продавцов и покупателей эти данные могут стать хорошим ориентиром. Без информации о рынке сложно понять, соответствует ли цена реальной стоимости объекта. Наши расчеты помогут проверить цены и снизить риск продать квартиру дешевле ее рыночной стоимости.

При этом никто не заставляет продавать жилье по рассчитанной цене. Сделки, дарение и любые другие операции проходят на тех условиях, о которых договорятся сами стороны.

Еще одной задачей реформы — сделать распределение налогов более справедливым. Сейчас при расчете налогов разница в стоимости недвижимости учитывается только частично. Поэтому владельцы одинаковых по площади квартир платят почти равный налог, даже если их рыночная стоимость сильно отличается. В итоге для дорогой недвижимости налог оказывается относительно низким, а для более доступного жилья — высоким.

Массовая оценка должна сделать налоговую нагрузку соразмерной стоимости каждого объекта, а также способствовать сокращению теневого оборота. Для этого указом президента предусмотрена подготовка предложений по снижению налоговых ставок и пересмотру налоговой базы.

Предложения по применению результатов массовой оценки подготовит Министерство экономики и финансов. Условия налогообложения, снижение ставок и меры против резкого роста налогов объявят позднее и обсудят отдельно.

При этом сейчас результаты массовой оценки не будут использоваться для расчета налогов. На данном этапе мы проверяем методику на практике и представляем расчеты владельцам жилья для обсуждения.

Массовую оценку будет проводить Национальный центр по массовой оценке недвижимого имущества при Агентстве по кадастру.

Каждый дом или квартиру лично осматривать не будут. Всю недвижимость разделяют на квартиры, частные дома и нежилые объекты, а территорию — на ценовые зоны с похожим уровнем цен.

При разбивке на зоны мы учитываем близость к центру, наличие коммуникаций, доступность общественного транспорта, близость социальных и крупных торговых объектов, экологические условия и экономический потенциал территории.

Для каждой ценовой зоны собираем первичную выборку из более чем 1000 объявлений и реальных сделок. В нее входят:

объявления о продаже квартир на электронных торговых площадках и в других открытых источниках;

данные о сделках риелторских организаций;

нотариально оформленные сделки купли-продажи.

Аномально высокие или низкие цены из расчета убираются. Поскольку цена в объявлении может отличаться от фактической цены продажи, при расчете к ней применяется скидка (дисконт) в размере 20%. Это сглаживает погрешности. Размер дисконта может меняться в зависимости от района, состояния рынка и реальной разницы между объявлением и сделкой.

Затем из выборки мы отбираем 10−15 максимально похожих объектов-аналогов. По ним рассчитывается средняя стоимость 1 кв. м, а затем применяются корректирующие коэффициенты. На основе стоимости 1 кв. м типового объекта (эталона) определяется стоимость недвижимости, приближенная к рыночной в соответствующей ценовой зоне.

Для анализа рынка недвижимости Ташкента мы изучили более 100 тыс. предложений о продаже и сделок риелторских организаций, а также свыше 85 тыс. нотариально оформленных сделок купли-продажи.

Основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости, зависят от вида и назначения объекта:

Для индивидуальных домов и нежилых объектов также учитывается стоимость земельного участка.

Ремонт в помещении не учитывается, потому что этих данных просто нет в кадастре. По умолчанию считается, что все квартиры имеют «средний ремонт». Мебель, бытовая техника и другое имущество в расчет также не входят.

А вот технические и эксплуатационные характеристики, инженерные сети, количество комнат влияют на оценку, если эти данные есть в базе. Аварийный статус, решение о сносе или судебные ограничения тоже учтут, но только если они оформлены официально (есть решение суда или хокимията).

Также при оценке недвижимости невозможно учитывать временные или индивидуальные особенности объекта. Например, стройку под окнами, шум от дороги, так как этих данных также нет в используемой базе.

При этом один и тот же фактор может по-разному влиять на стоимость в зависимости от типа недвижимости. Например, большой поток людей на улице — это минус для жильцов, но плюс для магазина на первом этаже дома.

Если объект уникален, не имеет аналогов или его невозможно надежно оценить стандартной массовой моделью, методика предусматривает отдельную оценку.

Результаты экспериментальной массовой оценки по Ташкенту опубликуют и вынесут на общественное обсуждение до сентября 2026 года. Мы будем объяснять людям смысл реформ, в том числе на встречах в махаллях.

Результаты оценки будут доступны в личном кабинете на сайте Национального центра или на сайте Агентства по кадастру davreestr.uz после авторизации через OneID. О начале обсуждения собственников уведомят по SMS.

Владелец сможет бесплатно получить справку о стоимости своего объекта, где также будут указаны средняя стоимость недвижимости в соответствующей ценовой зоне, формула расчета и примененные коэффициенты.

Также собственник сможет получить электронный сертификат с QR-кодом и рассчитанной стоимостью объекта, приближенной к рыночной. На Едином портале интерактивных государственных услуг (my.gov.uz) после авторизации через OneID можно будет ознакомиться с расчетом, факторами, повлиявшими на стоимость, и аналогичными объектами.

Публичное обсуждение результатов оценки продлится 60 дней. В течение этого времени собственники смогут направить предложения и возражения, которые рассмотрят в течение месяца. Если их признают обоснованными, в расчеты внесут изменения. После завершения обсуждения Агентство по кадастру утвердит окончательные результаты в течение 10 дней.

Если владелец жилья не согласен с результатами оценки, он может подать апелляцию. Комиссия рассмотрит заявление в течение месяца и решит, оставить стоимость объекта без изменений или пересчитать ее.

Перерасчет проведут в течение трех рабочих дней, если доводы заявителя подтвердятся. О решении сообщат в течение трех дней, если собственник с ним не согласен, он сможет обратиться в суд.

Мы также планируем запустить сайт с картой ценовых зон и формой для подачи обращений, а до начала октября — горячую линию. По телефону можно будет получить консультацию и сообщить об обнаруженной ошибке.

Когда систему внедрят по всей стране

После Ташкента массовую оценку проведут в Нукусе и областных центрах в 2026−27 годах, а затем — на остальных территориях. По нашим планам, до конца 2030 года система должна охватить всю республику.

Методика не устанавливает единую периодичность повторной оценки. Агентство по кадастру может принять решение о ее проведении в отдельных районах и городах, в частности при изменении цен и других рыночных показателей, развитии инфраструктуры и урбанизации.

Предлагается проводить оценку раз в три года в Ташкенте, Нукусе и областных центрах, а на остальных территориях республики — раз в пять лет.

Что новая оценка означает для рынка

Результаты массовой оценки станут дополнительным ориентиром для собственников, банков и инвесторов при любых сделках с недвижимостью, а для аналитиков — источником данных.

Мы ожидаем, что реформа будет способствовать росту активов населения, более справедливому распределению налоговой нагрузки между собственниками, а также обеспечит участников рынка доступной, актуальной и достоверной информацией о стоимости объектов недвижимости.

Общественное обсуждение станет заключительным этапом проверки новой системы перед утверждением результатов. Обратная связь от владельцев недвижимости позволит дополнительно проверить расчеты, а актуальные сведения о стоимости объектов могут повысить прозрачность рынка и способствовать его развитию.